回顧已經(jīng)過去的2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，在始于2010年的房地產(chǎn) (論壇)調(diào)控中，中央政府不但緊盯市場變化，還持續(xù)加碼調(diào)控。
房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼
“新國八條”的出臺定下了中央政府進行房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，并發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”。會議確定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房價控制目標；增加公共租賃住房供應；住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅；二套房首付款比例提至60%；土地兩年不開工要收回使用權(quán)；暫停省會城市居民購第三套房；未完成調(diào)控目標政府將被問責。
“新國八條”之后，緊接著就是“限購令”。就在“新國八條”出來的同一天，國務院發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。
調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的政策隨后落地。2011年1月27日，財政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
2011年3月16日，國家進一步加大調(diào)控力度。國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。按《規(guī)定》，商品房經(jīng)營者應當對每套商品房（包括二手房）進行明碼標價即“一套一標”，按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的，還應當標示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價；要明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費，不得在標價之外加收任何未標明的費用。
伴隨著“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革等政策的先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策也全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個。2011年7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后，臺州、珠海等城市跟進，限購城市數(shù)增加到近50個。
央行加息降溫房地產(chǎn)
縱觀2011年，為抑制通貨膨脹，央行在2011年上半年持續(xù)收緊貨幣政策，但下半年收緊步伐明顯放緩。2011年以來，銀行停貸和央行加息的風聲不斷。央行分別在2011年的2月9日、4月6日、7月7日，連續(xù)三次上調(diào)了一年期存貸款基準利率。與此同時，連續(xù)六次上調(diào)存款準備金率，在2011年1月至6月間平均每月一次的上調(diào)頻率，在金融歷史上都是極為罕見，央行此舉也間接地起到了對火熱樓市進行降溫的作用。
隨著央行的加息和上調(diào)存款準備金率，房地產(chǎn)市場的確得到抑制。一些以房地產(chǎn)投資為主的投資客，受到了明顯的限制，同時，一些中小房地產(chǎn)商也因為資金鏈斷裂或?qū)⒁獢嗔眩坏貌槐黄冉档头績r。隨著加息疊加效應的顯現(xiàn)，市場觀望情緒加重。
時隔大半年之后，2011年12月5日，央行宣布了人民幣存款準備金率0.5個百分點。多數(shù)業(yè)內(nèi)分析認為，此信號對房貸影響不會太大，因為2011年的貸款額度都已經(jīng)定好，不過也表示，可能2012年初房貸會有所放松。
央行周小川表示，在宏觀調(diào)控過程中，也有房地產(chǎn)業(yè)走勢對國民經(jīng)濟影響等不確定因素，但尚未有積累很多的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)。另外，貨幣政策和金融穩(wěn)定政策要有逆周期調(diào)整作用，大多數(shù)都已納入到了宏觀審慎政策框架。通俗地說就是，不景氣了就松一點，通脹高了就緊一點，進行適時的逆周期調(diào)整。
2012年房地產(chǎn)不樂觀
經(jīng)過大半年的僵持之后，樓市拐點終于在2011年10月份降臨。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，去年10月，全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅首次下跌。11月，70個大中城市房價環(huán)比指數(shù)再次下降。在北京，2011年一手住宅的成交量、成交均價漲幅均為5年來最低點，二手房成交量也降至3年來的最低點。
回顧2011年，展望2012年，針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控似乎還遠未結(jié)束。2011年12月初，住建部明確表示，地方限購到期將繼續(xù)延續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在放松的可能。而剛結(jié)束不久的中央經(jīng)濟工作會議也明確表示，將堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。
業(yè)內(nèi)人士認為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。在房價明顯下降或達到中央的預期之前，調(diào)控不會貿(mào)然放松。
中指院總體預測，2011年上半年調(diào)控效果進一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量價繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，但全年銷售難有增長，總體不容樂觀。
花旗大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家沈明高認為，限購政策的調(diào)控效果比較好，但是政策剛性較強。在限購之下，小幅度的降價并不一定能帶來成交量。如果限購不放松，房地產(chǎn)價格存在大幅下調(diào)的可能。這也可能是明年中國經(jīng)濟下行的重要風險之一。“為避免經(jīng)濟的寬幅震蕩，并建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，限購必須取消，代之以比較有彈性的稅收機制。”
據(jù)報告預計，在2012年或更長時間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點改革范圍將進一步擴大，盡管試點初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會對市場產(chǎn)生顯著影響，但其長期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點和相關(guān)配套制度的逐步實施，將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負，有助于促進公共財政制度的變革，從根本上有助于房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。另一方面，房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大，可能降低相關(guān)城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。“若經(jīng)濟下行趨勢和房地產(chǎn)投資等指標增速放緩，通過房產(chǎn)稅試點并逐步退出限購可能成為政府的一個選擇”。
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