去年下半年至今，全國有不少城市的樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了或多或少的松動，主要集中在“限購”政策方面。其中既有蕪湖這樣的二三線城市，亦有上海這樣的一線城市，雖然松動的幅度有很大差異。
這證明了一個顯而易見的道理，也是評論者過去曾一再指出的：由于商品房銷售急劇萎縮，地方政府相關(guān)稅收顯著減少，特別是土地批不出去或賣不出好價錢……這些都導(dǎo)致地方政府的財政狀況日益捉襟見肘，有些甚至已經(jīng)頻臨嚴(yán)重危機、乃至破產(chǎn)。這一狀況，也可以從近年來地方政府平臺債務(wù)數(shù)字的水漲船高窺見一斑。必須看到，目前中國各級地方政府每年的財政收入中，所謂“土地財政”的比例評論達到了30%以上。有些城市甚至更高，而且還經(jīng)常提前預(yù)支未來的賣地收入。這些壓力迫使一些財政狀況窘迫的城市不得不違抗或變相違抗中央政策，放松對樓市的調(diào)控。
但我們也看到，各地出現(xiàn)的上述樓市調(diào)控政策松動或變化，無一例外地被中央政府迅速叫停，或自我叫停。這顯示了中央對這個問題的堅決態(tài)度：即，調(diào)控是沒有商量余地的，不達到預(yù)期目的，絕不能改弦更張。去年底以來，溫家寶總理和李克強副總理已經(jīng)多次明確表態(tài)，闡述了上述意思。而在昨天的《政府工作報告》中，溫總理對此再次做出了強調(diào)。
鑒于2012年將是中國政治生活中非常重要的一年，各項政策變化的幅度不可能很大，我們可以預(yù)計，在房地產(chǎn)調(diào)控政策領(lǐng)域，盡管地方政府與中央政府的博弈還將持續(xù)下去，但出現(xiàn)明顯的放松或轉(zhuǎn)向，幾乎是不可能的。
我一直認為，雖然中國房價泡沫的根源相當(dāng)復(fù)雜，但從2009年開始的本輪房地產(chǎn)價格加速上漲，原因卻是一目了然的，那就是超寬松的財政貨幣政策，尤其是后者，即貨幣超發(fā)引起的。也就是說，當(dāng)時國家為了應(yīng)對排山倒海而來的金融危機，不得已出臺了著名的“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃，它造成了諸多嚴(yán)重的后遺癥，如通貨膨脹。而樓市泡沫其實正是全面的通脹中的一部分，只是作為一種非常適合投資和投機的商品，樓市的通脹表現(xiàn)得特別突出而已。反觀近幾年原油、黃金等大宗商品和藝術(shù)品市場扶搖直上的價格，以及“蒜你狠”、“豆你玩”等現(xiàn)象，我們還可以看到，通脹實際上遠不止泛濫于樓市，只是樓市更牽動普通人的心而已。
自2010年下半年后央行采取了嚴(yán)厲的貨幣緊縮政策，先后兩次上調(diào)利率、十多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并使后者達到了創(chuàng)紀(jì)錄的歷史高位。這些貨幣政策有效地抑制了有愈演愈烈趨勢的通脹勢頭，對抑制樓市的泡沫也起到了直接的作用。
最近兩個月內(nèi)，由于擔(dān)心經(jīng)濟趨冷甚至硬著陸，同時也基于國內(nèi)CPI指數(shù)明顯回落的有利態(tài)勢，央行的貨幣政策開始松動，已兩次下調(diào)了存準(zhǔn)率，預(yù)計將向市場釋放七、八千億的資金。雖說去年底中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)定調(diào)，金融必須支持實體經(jīng)濟發(fā)展，銀行系統(tǒng)內(nèi)部也作出了許多行政規(guī)定，要求新增貸款用于為實業(yè)、特別是中小企業(yè)服務(wù)，但明眼人都應(yīng)該知道，鑒于中國的國情，特別是存在大量直接依附于權(quán)力的國有經(jīng)濟的現(xiàn)狀，只要政策開了口子，只要流動性房了出來，這些行政命令必定是要大打折扣的。換言之，這近萬億新增貸款中，必定有一部分突破重重禁令流向樓市。
在市場經(jīng)濟條件下，資金總是流向利潤最高的地方。因此，想要金融支持實體經(jīng)濟，最好的辦法是讓實體經(jīng)濟的投資比虛擬經(jīng)濟的投機炒作回報率更高，靠行政命令只能是事倍功半。
總體來看，我預(yù)計，今年樓市調(diào)控的政策（以“限購”為核心）不會改變或放松，但隨著接下來貨幣政策的進一步寬松，資金面上會出現(xiàn)明顯的改觀。至于近來有些人從北京等地商品房銷售量回暖得出的所謂樓市“小陽春”的說法，我覺得基本不成立。相反，從全國的層面看，經(jīng)過一年的肅殺調(diào)控，房地產(chǎn)價格的下落趨勢已基本確立。至于何時能真正出現(xiàn)實際上的明顯的價格下行，則要等到各地大規(guī)模的保障性住房的面市。當(dāng)然，保障性住房本身又會牽扯出許多新的、甚至更大和更復(fù)雜的問題。
但是，本輪調(diào)控即便最終對抑制房價上漲是有效的，或者促進了樓價回落，贏得了一些老百姓的好感，由于它使用的幾乎全部是行政手段，因而對一個原本就不算健康的房地產(chǎn)市場的傷害也是巨大的。我們甚至還應(yīng)當(dāng)擔(dān)心，樓市的調(diào)控對搖籃中的中國市場體系都造成了嚴(yán)重損害。未來歷史也許會遺憾地證明，醫(yī)治“樓市發(fā)熱病”而使用的治療方法對中國經(jīng)濟肌體的副作用及傷害，比這種疾病本身更致命。
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